Casa e bollette / 09.11.2026 / 7 minChi vive in affitto è il responsabile della caldaia, anche se non l'ha comprata
Manutenzione, controllo di efficienza energetica, libretto di impianto e bollino sono quattro cose diverse, con scadenze e responsabili diversi. Chi occupa la casa risponde dell'impianto, anche se la caldaia è del proprietario.
Ogni autunno, alla prima accensione, torna la stessa domanda: la caldaia va controllata ogni anno o ogni due? E chi paga il tecnico, l'inquilino che la usa o il proprietario che l'ha comprata? La confusione nasce dal fatto che la legge prevede due adempimenti distinti, la manutenzione e il controllo di efficienza energetica, con cadenze diverse, e che la responsabilità dell'impianto ricade su chi occupa la casa. A questo si aggiungono il libretto di impianto, obbligatorio per tutti, e il bollino, che dipende dalla Regione.
Due obblighi diversi
La manutenzione è l'intervento periodico sulla caldaia: pulizia del bruciatore e dello scambiatore, verifica delle sicurezze, controllo della combustione. Il DPR 74/2013 non fissa una cadenza unica: le operazioni di controllo e manutenzione devono essere eseguite da ditte abilitate, conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche per l'uso e la manutenzione fornite dall'impresa installatrice. Se l'installatore non ha lasciato istruzioni proprie, valgono quelle del fabbricante dell'apparecchio; in mancanza anche di queste, le norme UNI e CEI. Per la maggior parte delle caldaie domestiche il libretto del fabbricante prevede una manutenzione annuale, ma è il libretto a dirlo, non la legge.
Il controllo di efficienza energetica è invece un adempimento di legge con cadenza fissa. Riguarda gli impianti di climatizzazione invernale con potenza termica utile nominale maggiore di 10 kW, cioè praticamente tutte le caldaie murali, e gli impianti di climatizzazione estiva sopra i 12 kW. Al termine l'operatore redige e sottoscrive il rapporto di controllo di efficienza energetica, ne lascia una copia al responsabile dell'impianto e ne trasmette una, di norma per via informatica, alla Regione o alla Provincia autonoma, che la inserisce nel catasto regionale degli impianti termici.
Chi è il responsabile dell'impianto
Il DPR 74/2013 affida l'esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione dell'impianto al responsabile dell'impianto, che risponde del mancato rispetto delle norme, in particolare di quelle sulla sicurezza e sulla tutela dell'ambiente. Chi sia questo responsabile lo stabilisce la definizione contenuta nel decreto legislativo 192/2005, ripresa dalle FAQ regionali: l'occupante, a qualsiasi titolo, per le singole unità immobiliari residenziali; il proprietario, per le unità residenziali non locate; l'amministratore, per gli edifici con impianto centralizzato amministrati in condominio.
In una casa in affitto con caldaia autonoma, quindi, il responsabile è l'inquilino. Non è una scelta contrattuale: discende dalla legge e vale anche se il contratto di locazione non ne parla. Il responsabile può delegare la funzione a un terzo responsabile, ma per gli impianti autonomi questo è possibile solo quando il generatore si trova in un locale tecnico dedicato, il che esclude quasi tutte le caldaie da cucina o da balcone.
Ogni quanto si fa il controllo
La cadenza del controllo di efficienza energetica è fissata dall'Allegato A del DPR 74/2013 in base al combustibile e alla potenza. Le Regioni e le Province autonome, che attuano il decreto, possono prevedere cadenze più brevi, e diverse lo hanno fatto, distinguendo per esempio in base all'età dell'apparecchio. Per sapere qual è la scadenza che vale davvero bisogna guardare il catasto regionale degli impianti termici o l'ultimo rapporto di controllo, che riporta la data del prossimo.
| Impianto | Potenza | Cadenza |
|---|---|---|
| Caldaia a gas, metano o GPL | da 10 a 100 kW | 4 anni |
| Caldaia a gas, metano o GPL | oltre 100 kW | 2 anni |
| Caldaia a gasolio o a combustibile solido | da 10 a 100 kW | 2 anni |
| Caldaia a gasolio o a combustibile solido | oltre 100 kW | 1 anno |
| Pompa di calore elettrica o condizionatore | da 12 a 100 kW | 4 anni |
| Scambiatore da teleriscaldamento | oltre 10 kW | 4 anni |
Per gli impianti a gas tra 10 e 100 kW, l'accertamento del rapporto di controllo da parte dell'autorità è ritenuto sostitutivo dell'ispezione: se il rapporto è regolare e trasmesso nei termini, il tecnico della Regione non viene a casa.
Libretto, rapporto e bollino
Dal 15 ottobre 2014 ogni impianto di climatizzazione, invernale o estiva e a prescindere dalla potenza, deve essere dotato del libretto di impianto nel modello definito dal decreto ministeriale 10 febbraio 2014. È la carta d'identità dell'impianto: contiene i dati del generatore e del responsabile e la registrazione nel tempo di manutenzioni, controlli e sostituzioni. Per gli impianti nuovi lo compila l'installatore alla prima accensione. Quando la casa cambia proprietario o inquilino, il libretto aggiornato va consegnato a chi subentra.
Il rapporto di controllo di efficienza energetica è il documento che il manutentore redige a ogni controllo e allega al libretto. Il bollino è una cosa ancora diversa: è il contributo che molte Regioni richiedono per finanziare verifiche e ispezioni, applicato al rapporto al momento della trasmissione al catasto. Importo e periodicità sono fissati da ciascuna Regione; non esiste un bollino nazionale.
Chi paga tra inquilino e proprietario
Dalla figura del responsabile discende la ripartizione dei costi. L'inquilino, in quanto occupante, paga la manutenzione ordinaria periodica, il controllo di efficienza energetica e l'eventuale bollino regionale, e conserva libretto e rapporti. L'articolo 9 della legge 392/1978 conferma l'impostazione per le spese di esercizio: sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento, oltre a pulizia, acqua, energia elettrica e manutenzione ordinaria dell'ascensore.
Al proprietario restano gli interventi straordinari: la sostituzione della caldaia a fine vita, la riparazione di guasti non dovuti all'uso, l'adeguamento dell'impianto a norme sopravvenute. Il contratto può distribuire le spese diversamente, ma non può spostare la responsabilità di legge: anche se il proprietario si è impegnato a pagare il tecnico, davanti a un'ispezione è l'inquilino a dover esibire libretto e rapporto.
Per una casa data in comodato a un figlio la logica è identica: il figlio è l'occupante, quindi il responsabile.
Le sanzioni
L'articolo 15 del decreto legislativo 192/2005 punisce il proprietario, il conduttore o l'amministratore che non provvede alle operazioni di controllo e manutenzione con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro. L'operatore incaricato che non redige e non sottoscrive il rapporto di controllo rischia da 1.000 a 6.000 euro. Le sanzioni sono applicate dagli organi regionali o dagli enti delegati alle ispezioni, in genere dopo un'ispezione negativa o quando per un impianto censito non risultano rapporti trasmessi.
Un esempio illustrativo
Un uomo di cinquant'anni vive in affitto in un appartamento con caldaia murale a metano da 24 kW, installata nel 2021 in una Regione che applica la cadenza nazionale. Il libretto del fabbricante prescrive la manutenzione annuale. Ogni autunno paga al tecnico la manutenzione; nel 2025 il tecnico ha eseguito anche il controllo di efficienza, ha compilato il rapporto, applicato il bollino regionale e trasmesso tutto al catasto. Il prossimo controllo di efficienza cade nel 2029; nel frattempo le manutenzioni annuali restano a suo carico. Se nel 2027 la caldaia si guasta per un difetto dello scambiatore, la sostituzione spetta al proprietario. Se invece l'inquilino salta due anni di manutenzione e un'ispezione lo accerta, la sanzione da 500 a 3.000 euro è sua.
Cosa conviene verificare
Chi occupa una casa con caldaia autonoma dovrebbe sapere dove si trova il libretto di impianto e controllare che riporti il proprio nome come responsabile, aggiornato al momento del subentro. Sull'ultimo rapporto di controllo è indicata la data del prossimo: è quella, e non una regola generale, a dire quando chiamare il tecnico. Per la manutenzione fa fede il libretto del fabbricante, e il manutentore deve dichiarare per iscritto quali operazioni servono e con quale periodicità. Chi è proprietario e affitta dovrebbe consegnare il libretto all'inquilino e chiarire nel contratto la ripartizione delle spese, sapendo che la responsabilità di legge resta a chi abita. Chi ha dubbi sulla cadenza regionale trova sul sito della propria Regione il catasto degli impianti termici. Le stesse attenzioni, sul fronte dei consumi, valgono per la lettura delle bollette.
Fonti ufficiali
- Normattiva, DPR 74/2013, art. 7 – manutenzione secondo le istruzioni dell'installatore o del fabbricante, libretto di impianto da consegnare a chi subentra, dichiarazione scritta del manutentore.
- Normattiva, DPR 74/2013, art. 8 – controllo di efficienza energetica sopra 10 kW (invernale) e 12 kW (estivo), rapporto di controllo conservato dal responsabile e trasmesso alla Regione con la cadenza dell'Allegato A.
- Normattiva, DPR 74/2013, art. 9 – per gli impianti a gas tra 10 e 100 kW l'accertamento del rapporto sostituisce l'ispezione; ispezioni affidate a Regioni e Province autonome.
- Normattiva, D.Lgs. 192/2005, art. 15 – sanzione da 500 a 3.000 € per chi non provvede a controllo e manutenzione; da 1.000 a 6.000 € per l'operatore che non redige il rapporto.
- ENEA, FAQ APE-Lazio su libretto e impianti termici – libretto obbligatorio per tutti gli impianti di climatizzazione, responsabile dell'impianto (occupante, proprietario se non locato, amministratore), rapporto sopra 10/12 kW.
