La casa prestata al figlio paga metà IMU, ma solo con un contratto registrato

Lasciare un appartamento a un figlio o a un genitore senza chiedere affitto è una scelta comune. Per dimezzare l'IMU, però, l'accordo verbale non basta: serve un contratto registrato, costa poco più di 200 euro e va accompagnato da alcune condizioni precise.

Un genitore che possiede un secondo appartamento e lo lascia al figlio appena sposato, un figlio che mette a disposizione della madre rimasta sola una casa vicina alla propria: sono situazioni frequenti, regolate quasi sempre da un accordo a voce. Dal punto di vista civile l'accordo vale. Dal punto di vista fiscale, però, quella casa resta per il Comune una seconda abitazione a pieno carico IMU, a meno che il comodato non venga messo per iscritto e registrato all'Agenzia delle Entrate. Solo allora, e solo se sono rispettate alcune condizioni, la base imponibile si riduce della metà.

Cos'è il comodato e perché scriverlo

Il comodato è il contratto con cui una persona consegna a un'altra un bene, in questo caso una casa, perché se ne serva gratuitamente per un certo tempo o per un certo uso, con l'obbligo di restituirlo. L'assenza di un corrispettivo lo distingue dalla locazione: se il figlio paga qualcosa al genitore, anche poco, non è più un comodato.

Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate, il comodato di un immobile è soggetto a registrazione obbligatoria se redatto in forma scritta. Se è verbale, la registrazione è obbligatoria solo quando il contratto viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione. Questo significa che nessuno è tenuto a mettere per iscritto un comodato familiare; ma chi vuole la riduzione IMU deve avere un contratto registrato, e la via più lineare è scriverlo e registrarlo.

Trenta giorni e poco più di 200 euro

Il contratto scritto va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula. L'imposta di registro è dovuta in misura fissa, 200 euro, indipendentemente dal valore della casa e dalla durata del comodato. Per i comodati in forma scritta si aggiunge l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe. Un contratto di poche pagine costa quindi 216 euro in tutto, una sola volta.

La registrazione si può fare presentando il modello RAP a un qualsiasi ufficio territoriale dell'Agenzia, oppure online con il servizio RAP web, che consente di registrare direttamente i contratti di comodato d'uso gratuito: una volta inseriti i dati, il sistema calcola le imposte di registro e di bollo e permette di versarle con addebito sul conto corrente. Per la via cartacea servono di norma due originali del contratto, o un originale e una copia, il modello compilato e la ricevuta del versamento.

Scadenza: I 30 giorni decorrono dalla data scritta sul contratto. Chi firma oggi e registra tra due mesi paga sanzioni per tardiva registrazione: conviene datare il contratto nel giorno in cui si è davvero pronti a registrarlo.

La riduzione IMU del 50 per cento

La legge di bilancio 2020, all'articolo 1, comma 747, lettera c), prevede che la base imponibile IMU sia ridotta del 50 per cento per le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè genitori e figli, che le utilizzano come abitazione principale. Il Dipartimento delle Finanze elenca le condizioni, che devono essere tutte presenti insieme:

• il contratto di comodato è registrato;
• il comodante possiede in Italia una sola abitazione, quella data in comodato; può possederne una seconda solo se è la propria abitazione principale e si trova nello stesso Comune;
• il comodante risiede anagraficamente e dimora abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l'immobile concesso in comodato;
• il comodatario usa la casa come abitazione principale, quindi vi ha residenza e dimora abituale;
• l'immobile non è di categoria catastale A/1, A/8 o A/9, e nemmeno l'eventuale abitazione principale del comodante lo è.

Il requisito che fa più spesso saltare l'agevolazione è il secondo. Un genitore che possiede la casa in cui vive, la casa data al figlio e una terza casa al mare non ha diritto alla riduzione, anche se tutto il resto è in regola. E non conta che la terza casa sia piccola o in un'altra regione: la legge parla di una sola abitazione oltre a quella principale. Lo stesso vale per fratelli e nipoti, che non sono parenti in linea retta di primo grado: il comodato al fratello paga l'IMU piena.

La riduzione agisce sulla base imponibile, non sull'aliquota. Il Comune continua ad applicare l'aliquota che ha deliberato per gli altri immobili, che per legge parte da uno 0,86 per cento e può arrivare fino all'1,06 per cento; semplicemente la applica a un valore dimezzato.

Un esempio illustrativo

Un padre di sessantacinque anni vive nella propria casa a Verona e possiede in città un secondo appartamento di categoria A/2, rendita catastale 600 euro, che concede in comodato registrato alla figlia, la quale vi trasferisce la residenza. Il Comune applica agli altri immobili l'aliquota massima dell'1,06 per cento. L'esempio è illustrativo e non considera eventuali pertinenze o regolamenti comunali particolari.

Il risparmio è di 534,24 euro l'anno. Il costo della registrazione, 216 euro una tantum, si ripaga nel primo anno. Se però il padre avesse anche una casa in montagna, la riduzione non spetterebbe e l'IMU resterebbe 1.068,48 euro, con o senza contratto.

La dichiarazione IMU non è facoltativa

Registrare il contratto non basta a far partire la riduzione: il Comune non riceve automaticamente la notizia dall'Agenzia delle Entrate. Le istruzioni ministeriali per la dichiarazione IMU inseriscono gli immobili concessi in comodato con riduzione del 50 per cento tra i casi in cui la dichiarazione va presentata, indicando nel campo dedicato alle riduzioni il codice che corrisponde all'immobile in comodato. Il termine, fissato dal comma 769 della stessa legge, è il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è iniziato il comodato. La dichiarazione vale anche per gli anni seguenti, finché i dati non cambiano.

Chi ha registrato il contratto a gennaio 2026 e vuole pagare l'IMU ridotta già quest'anno dovrà quindi presentare la dichiarazione entro il 30 giugno 2027, ma può versare l'imposta ridotta fin dalle scadenze del 2026, perché il diritto nasce con i requisiti e non con la dichiarazione.

Cosa succede se cambia qualcosa

La riduzione dura finché durano le condizioni. Se la figlia sposta la residenza altrove, se il padre compra un'altra casa, se il comodato viene sciolto, l'agevolazione cessa dallo stesso momento e occorre una nuova dichiarazione. C'è una sola eccezione, prevista dalla norma: in caso di morte del comodatario, la riduzione continua ad applicarsi se l'immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge superstite in presenza di figli minori. Chi si trova in quella situazione dovrà occuparsi anche della pensione ai superstiti, che segue tempi e regole proprie.

Un aspetto spesso trascurato riguarda le utenze. Con il comodato il figlio diventa l'occupante della casa e quindi, per esempio, il responsabile della manutenzione della caldaia. Vale la pena volturare a suo nome anche i contratti di acqua, luce e gas: l'intestazione conta per il bonus sociale, come spiegato nell'articolo sulla bolletta dell'acqua.

Cosa conviene verificare

Prima di firmare il comodato conviene fare l'inventario delle proprietà del comodante: se possiede, in tutta Italia, qualcosa di più della propria abitazione principale e della casa da prestare, la riduzione non spetta e il contratto registrato serve solo a dare data certa all'accordo. Poi vanno controllate le residenze: comodante e immobile nello stesso Comune, comodatario residente nella casa prestata. Si verifica la categoria catastale sulla visura, si firma, si registra entro 30 giorni con il RAP web o in ufficio, pagando 200 euro di registro più il bollo. Infine si segna in agenda il 30 giugno dell'anno successivo per la dichiarazione IMU. Molti Comuni pubblicano sul proprio sito un modulo o un'informativa specifica sul comodato: una lettura di cinque minuti che evita un accertamento.